Een VvE die een dak laat vervangen, moet eerst weten wat er aan de hand is en wat er in de kas zit. In Capelle aan den IJssel speelt dat vaker dan elders, omdat de stad is gebouwd met flats en appartementencomplexen. In Oostgaarde staan galerijflats naast eengezinswoningen. In Schollevaar overheersen eengezinswoningen en lage appartementen. Het antwoord op de vraag "VvE dak vervangen" begint dus bij het eigen gebouw.
Wat een VvE moet reserveren
Een VvE is verplicht geld te reserveren voor groot onderhoud, zoals het dak. Dat kan op twee manieren. Met een meerjarenonderhoudsplan, waarin staat welk onderhoud er de komende tien jaar nodig is. Of met een percentage van de herbouwwaarde, minimaal een half procent per jaar. De herbouwwaarde staat op het polisblad van de opstalverzekering.
De vve moet voor hun berekening minimaal een half procent van de herbouwwaarde gebruiken.
De stappen
Eerst: laat het dak inspecteren. Een rapport met foto's laat zien of vervangen nodig is of dat repareren nog kan. Zie dakinspectie.
Dan: leg het rapport voor aan de leden. Een onderbouwd stuk maakt het gesprek op de ledenvergadering eenvoudiger. Wie een dak vervangt, moet ook weten wat de gevolgen zijn voor bewoners op de bovenste verdieping.
Daarna: vraag meerdere offertes. Laat in elke offerte de omschrijving van het werk, de materialen en de oppervlakte opnemen. Zo vergelijk je gelijke dingen.
Besluit en planning. De leden stemmen. Daarna volgt de planning van het werk, met rekening voor bewoners en parkeerplekken.
Combineer waar het kan. Bij een plat dak kan isolatie in dezelfde klus mee. Zie plat dak isoleren.
Wat flats in Capelle anders maakt
Een gebouw uit de jaren zeventig heeft vaak een groot plat dak met één bedekking, en daarop een stel afvoeren. Bij een galerijflat zijn de galerijen een eigen onderdeel dat apart wordt bekeken. Bitumen gaat gemiddeld ongeveer vijfentwintig jaar mee. Een gebouw uit die tijd is vaak al een keer vernieuwd.
De Bergenbuurt is een voorbeeld van een complex dat als geheel is aangepakt. Het is in 1974 geopend, bestaat uit appartementencomplexen van elk vierenzestig eenheden en kreeg van 2001 tot 2003 een grondige renovatie. De wijk is sinds 2009 beschermd gemeentelijk dorpsgezicht. In beschermd gebied blijft onderhoud met gelijke kleur en materiaalsoort vergunningvrij. Een ander materiaal vraagt een controle in het Omgevingsloket.
Zonnepanelen op het dak
Staan er zonnepanelen op het dak, dan moeten die vaak tijdelijk weg. Op een plat dak moeten panelen op afstand van de rand staan, ten minste gelijk aan hun hoogte. Zie verwijderen zonnepanelen.
Wat de kosten bepaalt
Dit is geen prijslijst. De omvang van het dak, het type bedekking, de hoogte en de bereikbaarheid bepalen het meeste. Zie kosten.